一、簡(jiǎn)介

1、旅游地產(chǎn)定義

旅游地產(chǎn)是以度假旅游市場(chǎng)、生態(tài)環(huán)境與土地資源為基礎，以中等收入以上人士及家庭對度假、養生和度假住宿業(yè)投資需求為導向，開(kāi)發(fā)商采取房地產(chǎn)業(yè)商品房建設和出售模式，通過(guò)配備相應的度假服務(wù)設施和提供專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理服務(wù)，能滿(mǎn)足社會(huì )各類(lèi)群體對度假、養生和投資等多元化度假旅游產(chǎn)品需求的綜合型度假產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式。

2、旅游地產(chǎn)物業(yè)細分

1)5+2生活度假物業(yè)

指地處區域中心城市1-2小時(shí)車(chē)程生活圈內,周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的度假住宿物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類(lèi)家庭中健康老人常年用于養生和養老居住。

2)“候鳥(niǎo)型”度假物業(yè)

指地處具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假的“候鳥(niǎo)”型度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中(健康)老年人用于生態(tài)養生、度假式養老、候鳥(niǎo)式過(guò)冬或避暑等季節性度假居住。

3)中短期度假物業(yè)

指地處著(zhù)名旅游城市、旅游景區周邊、國家或省級旅游度假區等區域的度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費群體用于節假日或帶薪度假時(shí)的中短期居住。

4)產(chǎn)權式酒店物業(yè)

指各類(lèi)地處旅游城市、著(zhù)名旅游風(fēng)景區、國家或省級旅游度假區的度假類(lèi)酒店和旅游星級酒店等，酒店客房以產(chǎn)權分割銷(xiāo)售，投資者購買(mǎi)客房產(chǎn)權，再返租或委托給管理公司統一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費群體通過(guò)購買(mǎi)酒店產(chǎn)權獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。并通過(guò)管理公司每年贈與一定時(shí)段的免費入住權，滿(mǎn)足度假住宿需求。

二、總則

1、服務(wù)功能定位原則

1)以“國民旅游休閑綱要”強制帶薪休假制度實(shí)施為導向，迎合日益增長(cháng)的度假旅游市場(chǎng)需求，彌補國內適合七天以上，一年以?xún)戎卸唐诤椭虚L(cháng)期旅居度假產(chǎn)品的空缺;

2)堅持以滿(mǎn)足度假旅游市場(chǎng)需求為準則,以實(shí)現中等收入以上人士及家庭旅游地產(chǎn)投資和度假消費升級為導向，準確定義旅游地產(chǎn)的服務(wù)功能;

3)立足促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟發(fā)展,服務(wù)地方政府結合旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)施新型城鎮化建設，完善區域產(chǎn)業(yè)規劃、招商引資、土地出讓等重大決策;

4)幫助開(kāi)發(fā)商擺脫傳統住宅開(kāi)發(fā)模式，從實(shí)現度假旅游服務(wù)功能的角度，重視項目的選址、整體規劃，環(huán)境保護、產(chǎn)品定位、度假配套和運營(yíng)管理服務(wù)。

2、項目細分劃分原則

1)以中等收入以上人士及家庭購置旅游地產(chǎn)物業(yè)用于度假、養生和不動(dòng)產(chǎn)投資理財需求為導向，確定細分項目的各項參數指標;

2)以實(shí)現旅游地產(chǎn)度假、養生和投資三大屬性為基礎，區分不同物業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、服務(wù)配套和運營(yíng)管理模式;

3)由若干細分項目組合的旅游綜合體項目，需嚴格按照各細分物業(yè)的參數指標加以區別劃分。大型旅游綜合體項目的旅游功能配套和生活設施配套可以共享;

4)除非本標準有更高要求，項目的建筑、附屬設施、服務(wù)項目和運行管理必須符合安全、消防、衛生、環(huán)境保護等現行的國家有關(guān)法規和標準。

三、基本要求

1、物業(yè)用途

1)適合中(健康)老年人用于生態(tài)養生、度假式養老、候鳥(niǎo)式過(guò)冬或避暑等季節性度假居住;或適合中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住;

2)適合廣大中等以上收入人士及家庭的度假旅游不動(dòng)產(chǎn)投資理財。

2、區域選址條件

1)具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,著(zhù)名景區、國家級或升級旅游度假區等適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假;或距離中心城市1-2小時(shí)車(chē)程生活圈內,周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的城郊結合部、著(zhù)名景區周邊或旅游小鎮等區域;

2)項目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機場(chǎng)、高鐵、火車(chē)和高速)和項目處。

3、資源條件與規劃

1)項目所在區域至少具備一種獨特的旅游資源，如濱海資源，湖河資源， 森林資源，主題公園，溫泉資源等;

2)項目規劃結合當地的人文和自然資源環(huán)境，具備獨特的建筑風(fēng)格和園林景觀(guān)，生態(tài)環(huán)境良好，綠化美化措施多樣，植物種類(lèi)比較豐富。綠化率至少達到35%以上，空氣質(zhì)量不低于國家二級標準。

4、房屋及設施

1)房屋應按套型設計，套內空間和設施應能滿(mǎn)足安全、舒適、衛生等生活起居的基本要求。應滿(mǎn)足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲要求;

2)一般公寓房為：一房一廳或兩房一廳，建筑面積60-75平方米左右;別墅在200平方米左右，每套公寓或別墅應設臥室、起居室(廳)、陽(yáng)臺、廚房和衛生間等基本空間;產(chǎn)權式酒店客房達到國家旅游局星級酒店評定標準;

3)房屋須達到精裝修標準(或提供裝修菜單)，并配有全套的家具電器,包括冰箱、微波爐、咖啡機、電熱壺、廚房器具和餐具等、電視/衛星或有線(xiàn)電視、國內、外直線(xiàn)電話(huà)和空調/暖氣;

4)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權式酒店物業(yè)的房間、商業(yè)設施和公共區域須按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的消防要求，配置煙感和噴淋裝置。

5、項目自身配套

1)項目本身應根據住戶(hù)的人數規模，配備業(yè)主會(huì )所，并提供前臺接待區域、商務(wù)中心、多功能廳或會(huì )議室、各類(lèi)餐飲、圖書(shū)閱覽、康樂(lè )(健身房、棋牌室、室內體育活動(dòng))等服務(wù)設施;

2)物業(yè)小區內應至少提供1-2項戶(hù)外運動(dòng)和文化娛樂(lè )場(chǎng)所，如游泳池、休閑健身廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)等;

3)物業(yè)小區內必須具備簡(jiǎn)單的醫療服務(wù)，包括健康體檢和一般病情的診斷和治療;

4)產(chǎn)權式酒店物業(yè)不需要遵從本條款的2-3條，可參照旅游星級酒店的標準。

6、周邊生活配套

1)項目20分鐘車(chē)程范圍內的生活配套包括基本的文化、體育、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè )等設施;

2)項目所在區域附近20分鐘車(chē)程范圍內必須具有能提供預防，醫療、保健、康復服務(wù)的一級醫院;

3)項目附近應具有餐廳，大型超市，24小時(shí)便利店，中等農貿市場(chǎng)，郵政局，快遞，商業(yè)銀行，干洗店等相關(guān)商業(yè)服務(wù)設施;

4)產(chǎn)權式酒店物業(yè)不在本條款的限制范圍內。

7、商業(yè)模式

1)購房者在簽訂商品房購房合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須指定專(zhuān)業(yè)物管公司與業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議，物管公司必須承諾的服務(wù)內容除基礎物業(yè)管理外，還須為業(yè)主提供酒店式客房服務(wù)和社區服務(wù)，以及業(yè)主物業(yè)空置時(shí)的委托租賃服務(wù);

2)中短期度假物業(yè)和產(chǎn)權式酒店物業(yè)，在投資者購買(mǎi)房屋產(chǎn)權的同時(shí)，需確認專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，業(yè)主可返租或委托給管理公司統一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費群體通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。一般情況下管理公司為小業(yè)主提供每年10天-30天左右的免費入住權益，以此兼顧投資者的度假居住需求。

8、物業(yè)運營(yíng)管理

1)由一家取得國家住建部要求的相應級別政府主管部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)，并具有經(jīng)營(yíng)服務(wù)能力的物業(yè)管理公司或專(zhuān)業(yè)酒店管理公司提供包括基礎物業(yè)管理在內的統一運營(yíng)管理服務(wù);

2)管理公司除按照基本物業(yè)管理的部門(mén)設置外，須設置業(yè)主委托服務(wù)中心、客房服務(wù)部和市場(chǎng)推廣部等部門(mén);

3)物業(yè)小區需成立業(yè)主委員會(huì )，決定物業(yè)管理公司的任免，并對物業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)品質(zhì)和財務(wù)管理等進(jìn)行監督。

四、細分項目劃分條件

(一)“候鳥(niǎo)”型度假物業(yè)

1、業(yè)主度假服務(wù)

1)物管公司須為業(yè)主度假居住時(shí)提供包括接送、房屋清掃、室內設施設備維修和維護等家政服務(wù);

2)為老年人提供包括養生、保健、旅游、運動(dòng)和娛樂(lè )等社區服務(wù)文化生活服務(wù)。

2、業(yè)主物業(yè)代辦服務(wù)

公共性服務(wù)收費(物管費)、公眾代辦性服務(wù)收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費、轉售與租賃中介服務(wù)。

3、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)

1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業(yè)主物業(yè)、社區的度假配套設施和物管公司提供的客房和社區服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以?xún)?和中長(cháng)期(30天以上)候鳥(niǎo)式旅居度假市場(chǎng)經(jīng)營(yíng);

2)物管公司需制定標準化的旅居度假產(chǎn)品運營(yíng)手冊，建立專(zhuān)業(yè)的管理團隊，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場(chǎng)品牌;

3)物管公司應積極開(kāi)拓旅居度假產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。

4、度假租賃客戶(hù)服務(wù)

物管公司為所有租賃客戶(hù)提供與業(yè)主度假自住時(shí)同等的服務(wù)標準。

(二)“5+2”生活度假物業(yè)

1、業(yè)主度假服務(wù)

1)保姆式家政服務(wù)：家居清潔維護服務(wù)，車(chē)輛清洗，家電維修，代請保姆、鐘點(diǎn)工、送、訂餐服務(wù)，報刊訂閱服務(wù)，代訂鮮花、賀卡服務(wù)，自動(dòng)洗衣、衣服熨燙服務(wù)，代辦各類(lèi)宴會(huì )(日常家宴、壽宴、生日宴、婚宴)服務(wù);

2)社區服務(wù)：為老年人提供，包括組織養生、保健、運動(dòng)和娛樂(lè )等文化生活服務(wù);

3)物業(yè)代辦服務(wù)：公共性服務(wù)收費(物管費)、公眾代辦性服務(wù)收費(水、電、氣、供熱、電視、通訊等)、特約服務(wù)收費、轉售與租賃中介服務(wù);

4)特約家庭醫療保健服務(wù)(特約家庭醫生、上門(mén)體檢、各科醫生專(zhuān)家上門(mén)咨詢(xún)服務(wù)、電話(huà)醫療保健咨詢(xún)服務(wù)等)。

2、業(yè)主空置物業(yè)委托租賃服務(wù)

1)物管公司須建立完善的業(yè)主空置物業(yè)委托租賃誠信體系和收益分配機制，將業(yè)主物業(yè)、社區的度假配套設施和物管公司提供的客房和社區服務(wù)組合成旅居度假產(chǎn)品，面向中短期(7天以上，30天以?xún)?和中長(cháng)期(30天以上)旅居度假市場(chǎng)經(jīng)營(yíng);

2)物管公司需制定標準化的旅居度假產(chǎn)品運營(yíng)手冊，保證旅居度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)，形成良好的市場(chǎng)品牌;

3)物管公司應積極開(kāi)拓旅居度假產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道，確保業(yè)主空置物業(yè)的租賃收益。

3、度假租賃客戶(hù)服務(wù)

物管公司為所有租賃客戶(hù)提供與業(yè)主度假自住時(shí)同等的服務(wù)標準。

(三)中短期度假物業(yè)

1、業(yè)主服務(wù)

1)成立業(yè)主委員會(huì )，對酒店經(jīng)營(yíng)和財務(wù)管理進(jìn)行監督。酒店管理公司董事會(huì )和監事會(huì )成員由開(kāi)發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會(huì )代表組成，共同監督酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應按照中華人民共和國的財務(wù)與審計制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營(yíng)管理方面的各類(lèi)質(zhì)詢(xún)，定期向業(yè)主通報物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書(shū)面預約，委托注冊會(huì )計師事務(wù)所審計經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì);

3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費入住預訂和其它委托服務(wù)。

2、住店客人服務(wù)

參照國內旅游星級酒店常規服務(wù)標準。

(四)產(chǎn)權式酒店

1、業(yè)主服務(wù)

1)成立業(yè)主委員會(huì )，對酒店經(jīng)營(yíng)和財務(wù)管理進(jìn)行監督。酒店管理公司董事會(huì )和監事會(huì )成員由開(kāi)發(fā)公司、酒店管理公司、業(yè)主委員會(huì )代表組成，共同監督酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)和管理，保障投資者的利益;

2)管理公司應按照中華人民共和國的財務(wù)與審計制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營(yíng)管理方面的各類(lèi)質(zhì)詢(xún)，定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書(shū)面預約，委托注冊會(huì )計師事務(wù)所審計經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì);

3)成立業(yè)主服務(wù)中心，處理與業(yè)主的關(guān)系，并接受業(yè)主的免費入住預訂和其它委托服務(wù)。

2、住店客人服務(wù)

參照國內旅游星級酒店常規服務(wù)標準。