國際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評審委員會(huì )日前發(fā)布了2014旅游地產(chǎn)細分標準(修訂稿)，以下是細分標準對旅游地產(chǎn)及其細分項的定義，以及細分標準出臺的產(chǎn)業(yè)背景及總則。

一、簡(jiǎn)介

1. 旅游地產(chǎn)定義

旅游地產(chǎn)是以旅游市場(chǎng)、生態(tài)環(huán)境與土地資源為基礎，以富裕社會(huì )中產(chǎn)階層以上人士及家庭對度假、養生和旅游住宿業(yè)投資需求為導向，采取房地產(chǎn)業(yè)商品房建設和出售模式，通過(guò)配備相應的旅游服務(wù)設施和提供專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)管理服務(wù)，能滿(mǎn)足社會(huì )各類(lèi)群體對度假、養生和投資等多元化旅游產(chǎn)品需求的綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2. 旅游地產(chǎn)項目細分

1) 5+2生活度假物業(yè)

指地處區域中心城市1-3小時(shí)車(chē)程生活圈內,周邊環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的度假住宿物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費群體用于周末和節假日期間,遠離城市喧囂的休閑度假居住，以及此類(lèi)家庭中健康老人常年用于養生和養老居住。

2) “候鳥(niǎo)型”度假物業(yè)

指地處具備較強氣候差異性的宜居型旅游城市,如適合冬季避寒、夏季避暑、春秋季節養生度假的“候鳥(niǎo)”型度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中(健康)老年人用于生態(tài)養生、度假式養老、候鳥(niǎo)式過(guò)冬或避暑等季節性度假居住。

3) 中短期度假物業(yè)

指地處著(zhù)名旅游城市、旅游景區周邊、國家或省級旅游度假區等區域的度假物業(yè)，能滿(mǎn)足中高端消費群體用于節假日或帶薪度假時(shí)的中短期居住。

4)產(chǎn)權式酒店

指各類(lèi)地處城市中心城區、商務(wù)區的旅游星級酒店及商務(wù)型酒店，以及著(zhù)名旅游風(fēng)景區、國家或省級旅游度假區的度假酒店等，酒店客房以產(chǎn)權分割銷(xiāo)售，投資者購買(mǎi)客房產(chǎn)權，再返租或委托給管理公司統一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費群體通過(guò)酒店經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。

5)服務(wù)式公寓

指各類(lèi)地處城市中心城區、商務(wù)區的適合中長(cháng)期商務(wù)人士居住的各類(lèi)高端酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品，以產(chǎn)權分割銷(xiāo)售，投資者獲得公寓產(chǎn)權，再返租或委托給管理公司統一經(jīng)營(yíng)，能滿(mǎn)足中產(chǎn)消費群體通過(guò)公寓出租獲取經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)保值增值。

二、產(chǎn)業(yè)背景及趨勢分析

1、中產(chǎn)生活升級需求分析

人均GDP超過(guò)5000美金后，意味著(zhù)過(guò)去10多年來(lái)，以滿(mǎn)足中產(chǎn)階層生活升級，拉動(dòng)內需的“房子、車(chē)子、保險”已成為中產(chǎn)階層的基本生活保障。未來(lái)20年，中國中產(chǎn)階層消費必將是與發(fā)達國家中產(chǎn)階級生活方式接軌，即在物質(zhì)豐富的同時(shí)還將追求精神上的富足感?？梢灶A見(jiàn)，引領(lǐng)未來(lái)中產(chǎn)階層“品質(zhì)生活” 的“新三大件”將是“投資(財產(chǎn)性收入)、度假屋(用于休閑、度假、養生)和文化品位(養心、運動(dòng)、娛樂(lè )等)”。

旅游地產(chǎn)所具備的不動(dòng)產(chǎn)投資和休閑度假雙重功能，體現了中產(chǎn)階層"品質(zhì)生活" 的“新三大件”核心價(jià)值取向，廣受中產(chǎn)階層人士及家庭的熱烈追捧。

2、旅游市場(chǎng)需求分析

人均GDP達到3000美元時(shí)，旅游形態(tài)由觀(guān)光旅游向休閑旅游階段升級;人均GDP達到5000美元時(shí)，向成熟的度假經(jīng)濟時(shí)代過(guò)渡。2012年，中國人均GDP已經(jīng)超過(guò)5000美金，中國旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入度假經(jīng)濟階段。

2013年初，國務(wù)院《旅游休閑發(fā)展綱要》提出2020年全國基本落實(shí)帶薪休假制度，而東部地區、沿海經(jīng)濟發(fā)達省份，都可能在2017年前后落實(shí)帶薪休假制度，這給休閑度假旅游產(chǎn)品帶來(lái)了巨大商機。

3、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)需求規模

旅游財富網(wǎng)數據顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)或旅游綜合體項目超過(guò)3000個(gè)，全年新增投資總額破萬(wàn)億元;國內房地產(chǎn)前100強企業(yè)都已進(jìn)入或是準備進(jìn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

2010年人口普查數據顯示，中國共有家庭戶(hù)數40151萬(wàn)戶(hù)，預測到2020年將至少有20%的中產(chǎn)家庭(8030萬(wàn)戶(hù))購置旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)和度假類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財和休閑度假，按每戶(hù)50萬(wàn)(考慮到10年后的增值)資產(chǎn)計算，規模將達到40萬(wàn)億元。

4、地方政府旅游經(jīng)濟發(fā)展

依托城鄉優(yōu)良的自然資源，結合現代農業(yè)，融合度假、養生、生態(tài)養老、文化體驗等現代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，無(wú)疑是新型城鎮化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，更是中國經(jīng)濟升級版的重要選項之一;通過(guò)正確引導旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，明確旅游地產(chǎn)服務(wù)于傳統旅游升級和中產(chǎn)生活升級對度假、養生、投資疊加需求的功能定位，將造福于地方生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展，為小康社會(huì )人們對幸福生活的追求提供多元化選擇。

三、總則

1、服務(wù)功能定位原則

1)堅持以滿(mǎn)足消費市場(chǎng)需求為準則,以實(shí)現中產(chǎn)人士及家庭旅游地產(chǎn)投資和度假消費升級為導向，準確定義旅游地產(chǎn)的服務(wù)功能;

2)立足促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟發(fā)展,服務(wù)地方政府結合旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)施新型城鎮化建設，完善區域產(chǎn)業(yè)規劃、招商引資、土地出讓等重大決策;

3)幫助開(kāi)發(fā)商擺脫傳統住宅開(kāi)發(fā)模式，從實(shí)現旅游度假服務(wù)功能的角度，重視項目的選址、整體規劃，環(huán)境保護、度假配套、產(chǎn)品定位和后續運營(yíng)管理服務(wù)。

2、項目細分劃分原則

1)以中產(chǎn)人士及家庭購置旅游地產(chǎn)物業(yè)的用途為導向，確定項目細分的各項參數指標;

2)以實(shí)現旅游地產(chǎn)度假、養生和投資三大屬性為基礎，區分不同項目的商業(yè)模式、服務(wù)配套和運營(yíng)管理模式;

3)由若干細分項目組合的旅游綜合體項目，需嚴格按照各細分項目的參數指標加以區別劃分。大型旅游綜合體項目的旅游功能配套和生活設施配套可以共享;

4)除非本標準有更高要求，項目的建筑、附屬設施、服務(wù)項目和運行管理必須符合安全、消防、衛生、環(huán)境保護等現行的國家有關(guān)法規和標準。

本文來(lái)源：旅游財富網(wǎng)