2013年，中國經(jīng)濟進(jìn)入改革和轉型的關(guān)鍵時(shí)期，在持續的國家宏觀(guān)調控后，以旅游為導向的土地開(kāi)發(fā)模式被普遍看做是應對新型城鎮化的重要途徑。應該說(shuō)旅游地產(chǎn)的建設在近20年間取得了長(cháng)足的進(jìn)步。但對于數量龐大的旅游地產(chǎn)，市場(chǎng)和業(yè)內都并沒(méi)有給予太多的認同，大量所謂的旅游地產(chǎn)，為了賣(mài)地產(chǎn)而做旅游，文化理念往往停留在項目的表面。比如大批量的濱海旅游地產(chǎn)，占據良好的海景資源，不但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，并且連基本的服務(wù)性配套都缺乏，更不用說(shuō)建設粗糙堪比回遷房，“失落的空城”也許是最好的形容詞。

提到中國成功的旅游地產(chǎn)，近期能被大家公認的基本都擁有以下幾個(gè)特征：

1.文化主題化，塑造品牌營(yíng)造核心價(jià)值觀(guān)

文化主題化的根本目標是塑造品牌，只有品牌才能形成項目的核心吸引力和競爭力。成功的旅游地產(chǎn)，它所營(yíng)造的是一種富含休閑文化的精神向往或生活方式，這種核心文化的塑造必須要立足本地，放眼世界，才有可能經(jīng)受住時(shí)間和市場(chǎng)的考驗。

2.產(chǎn)品多元化，爭取消費客群的最大化

在經(jīng)濟全球化的今天，消費已經(jīng)進(jìn)入分層時(shí)代，這就要求從已選擇的文化主題中細分出來(lái)的產(chǎn)品要以多元化來(lái)應對不同目標客群的消費需求，以獲取項目運營(yíng)的最大利益。這種產(chǎn)品針對性，可以按年齡段劃分，也可按興趣品位、價(jià)格品位劃分。

3.產(chǎn)業(yè)鏈條化，獲取更多的經(jīng)濟效益增長(cháng)點(diǎn)

以旅游產(chǎn)業(yè)為起點(diǎn)，發(fā)展泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用文化品牌的附加值，獲取更多的經(jīng)濟利益增長(cháng)點(diǎn)。

4.策略階段化，應對市場(chǎng)的多變性和復雜性

大型旅游地產(chǎn)項目的規劃和策劃都不是一次成型的，而是根據市場(chǎng)的發(fā)展和供需的變化，圍繞核心文化，緊跟時(shí)代、緊跟時(shí)尚，通過(guò)漫長(cháng)的研發(fā)構思過(guò)程形成的。因此要將終極目標分解為很多的階段性目標，實(shí)時(shí)制定開(kāi)發(fā)策略，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，抵抗拿地等政策風(fēng)險，借以取得持續的經(jīng)濟利潤。

除了以上4點(diǎn)以外，還有一個(gè)很重要的前提，那就是從其開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，要有志向致力于旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并也有能力獲取相關(guān)的旅游核心資源。

從中國的基本國情與制度來(lái)看，一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項目從最初的想法到落地實(shí)施，除了會(huì )經(jīng)歷多變的市場(chǎng)考驗以外，還要經(jīng)歷復雜的立項、拿地、審批過(guò)程。如何在產(chǎn)品價(jià)值最大化的前提下，避免開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)謂的時(shí)間和金錢(qián)上的浪費，保證從概念規劃到控制性詳細規劃到修建性詳細規劃乃至建筑設計和景觀(guān)設計的一致性？洲聯(lián)集團在十余年的旅游地產(chǎn)設計經(jīng)驗中總結出一套成熟的模式：D D(Developer Designer)，它代表著(zhù)開(kāi)發(fā)企業(yè)和綜合性設計企業(yè)的無(wú)縫銜接，也同時(shí)代表著(zhù)涉及項目開(kāi)發(fā)各設計專(zhuān)業(yè)的無(wú)縫銜接。

以洲聯(lián)集團與無(wú)錫靈山文化旅游集團有限公司的合作為例：

2009年，洲聯(lián)集團成為無(wú)錫靈山文化旅游集團有限公司的企業(yè)顧問(wèn)，由此以D D模式開(kāi)始了兩個(gè)企業(yè)的戰略合作旅程。

1.文化主題的選擇——開(kāi)發(fā)企業(yè)策劃規劃

策劃師和規劃師聯(lián)合，對項目所在地的城市戰略、旅游市場(chǎng)及地產(chǎn)市場(chǎng)、人文歷史、基地特征等方面進(jìn)行充分的研究，并與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行多輪的思想碰撞，最終確定項目的核心文化及價(jià)值導向，即文化主題。

2.產(chǎn)品類(lèi)型的確定——開(kāi)發(fā)企業(yè)策劃

在選定的文化主題下，策劃師就項目所面向客群市場(chǎng)的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、區域同類(lèi)型項目競合關(guān)系進(jìn)行進(jìn)一步的分析，并結合開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資實(shí)力及發(fā)展戰略，細分產(chǎn)品的類(lèi)型和規模，并進(jìn)行初步的經(jīng)濟測算。

3.支撐體系的建立——開(kāi)發(fā)企業(yè)規劃建筑景觀(guān)

針對確定的產(chǎn)品類(lèi)型和規模，由規劃師主導，建筑師、景觀(guān)師、開(kāi)發(fā)企業(yè)參與，形成項目的功能布局、交通體系、景觀(guān)體系、旅游游線(xiàn)等支撐體系的整體框架。在這個(gè)過(guò)程中規劃師在保證這些體系合理的前提下，要盡可能地考慮建筑師在產(chǎn)品類(lèi)型和建設量確定的前提下，對各功能地塊的大小和形態(tài)提出建設性的意見(jiàn)、景觀(guān)師對非建設用地提出設計控制要求以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設開(kāi)發(fā)時(shí)序的要求。這個(gè)環(huán)節也是最為重要的環(huán)節，它將保證以創(chuàng )意為主旨的概念規劃能無(wú)損傷的翻制為控制性詳細規劃，并保證由此確定的指標體系能保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設需求。

4.空間形態(tài)的細節——開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑景觀(guān)

建筑師和景觀(guān)師將所倡導的文化主題落實(shí)在能被人感知的建筑空間和景觀(guān)環(huán)境中，并得到開(kāi)發(fā)企業(yè)的認可。

5.項目成果的完善——開(kāi)發(fā)企業(yè)策劃規劃

基于以上4個(gè)階段，對項目的投資運營(yíng)方案進(jìn)行復核，并對空間細節設計帶來(lái)的局部支撐體系的調整進(jìn)行系統完善，形成既滿(mǎn)足政府立項需求，又滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)建設需求的綜合性成果。

D D模式在無(wú)錫靈山文化旅游集團有限公司的大靈山、夢(mèng)上海、曲阜尼山、漢中文化城等一系列項目中得以成功地應用，并被洲聯(lián)集團廣泛應用于長(cháng)春蓮花山中央休閑區、茅山鹽泉小鎮道天下、中國昆明長(cháng)城電影文化產(chǎn)業(yè)中心等旅游地產(chǎn)的項目設計中。隨著(zhù)中國新型城鎮化的推進(jìn)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度的進(jìn)一步深入，項目設計的精度要求會(huì )愈加明顯，這種項目的操作模式也將獲取更大的發(fā)展空間。

本文來(lái)源：中國房地產(chǎn)報